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發(fā)布者:管理員 發(fā)布時(shí)間:2011-12-9閱讀:952次
住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示,2012年計(jì)劃開工的新保障房套數(shù)會(huì)少于今年的1000萬套。考慮到之前出現(xiàn)的某些地方保障房開工率不實(shí)的有關(guān)情況,降低明年開工預(yù)期的主要原因,在于地方建設(shè)資金不夠和建設(shè)動(dòng)力不足。而根據(jù)各方面對(duì)明年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行放緩的預(yù)期,保障房建設(shè)在2012年仍需承擔(dān)“促增長(zhǎng)、保民生”的關(guān)鍵性角色,若下調(diào)建設(shè)計(jì)劃并不合時(shí)宜。面對(duì)種種困難,當(dāng)前以保障房的建設(shè)資金籌措和管理監(jiān)督創(chuàng)新來推動(dòng)保障房系統(tǒng)建設(shè),就顯得十分必要。其中,在資金籌措方面,對(duì)中低收入居民開放以公積金支持的保障房預(yù)售制度,將是一個(gè)能維系保障房資金運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)效方法。

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  相比較利潤(rùn)巨大的商業(yè)用地賣地和商品房用地賣地多年擠壓保障房供地的狀況,今年一些地方出現(xiàn)了以“先供地先挖洞”來計(jì)算保障房開工的情況,已經(jīng)是進(jìn)步。其實(shí)只要地方政府嚴(yán)格按照中央要求確保保障房供地,那么以城市中等收入和低收入人口的個(gè)人公積金和公積金貸款預(yù)售制度,就可以很大程度上解決保障房建設(shè)的資金來源。中低收入人口的住房公積金是當(dāng)前閑置最嚴(yán)重的公積金,因?yàn)楸煌顿Y引向嚴(yán)重泡沫化的一手和二手房價(jià),讓這部分居民不可能有機(jī)會(huì)利用公積金和公積金貸款,進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)置住房來滿足居住需求。這就導(dǎo)致了公積金制度出現(xiàn)了中低收入者補(bǔ)貼高收入者甚至高收入投機(jī)者的投資性房貸的局面。

  根據(jù)各大城市的住房建設(shè)成本,其實(shí)樓面建筑成本每平米基本都在2000元以下,加上簡(jiǎn)單裝修、允許承建企業(yè)不超過10%的資本利潤(rùn)后,只要沒有地價(jià)和商業(yè)稅費(fèi),保障房的建設(shè)成本在一線中心城市也很難超過3000元每平米。那么,在必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院規(guī)定的保障房中公租廉租房單套不超過40平米、經(jīng)濟(jì)適用和限價(jià)房單套不超過60平米的條件下,讓各大城市保障房建設(shè)采取預(yù)售制度,把資金提前分?jǐn)偟街械褪杖氲纳暾?qǐng)人那里,這一群體的個(gè)人公基金結(jié)合公積金個(gè)人貸款,就可以基本滿足大部分的保障房建設(shè)所需資金。

  “預(yù)售制度”、“期樓售樓花”的資金籌措模式,曾經(jīng)在商業(yè)房地產(chǎn)步步擴(kuò)展的多年間,替早期資本金不足的各類所有制的房地產(chǎn)企業(yè)完成了資本原始積累。當(dāng)前,引入保障房期樓預(yù)售制度,把中低收入人口的公積金調(diào)動(dòng)起來,既讓建設(shè)資金得到足夠的補(bǔ)充,也讓某些地方政府難再以建設(shè)資金不足而拖延保障房建設(shè),只能確保保障房供地。此外,租賃類保障房和非租賃類保障房?jī)煞N保障房,預(yù)售制下以公積金預(yù)繳租金和公積金預(yù)繳購(gòu)房資金的具體比例和操作會(huì)有較大差別,還需要有關(guān)方面從細(xì)規(guī)劃,既讓保障房把中低收入居民的個(gè)人公積金利用起來,也確保保障房申請(qǐng)人退出保障房后剩余公積金會(huì)及時(shí)退還。

  在保障房的建設(shè)監(jiān)督方面,保障房預(yù)售的申請(qǐng)人和繳款人,和過去的商品樓期樓買主一樣,會(huì)是最好的保障房質(zhì)量監(jiān)督人。在分配監(jiān)督層面,杜絕保障房分配腐敗只有一條路,就是盡快禁止所有非租賃類保障房買主的個(gè)人上市交易權(quán),從中央層面嚴(yán)格規(guī)制保障房必須由政府回購(gòu),或者由政府調(diào)控轉(zhuǎn)售其他符合條件的保障房申請(qǐng)人。過去保障房分配中的歷史遺留問題,以同樣辦法也能得到化解。此外,村集體所有的城中村土地和近郊農(nóng)村集體建設(shè)用地,應(yīng)被允許和城市政府直接合作,自愿發(fā)展保障房安居工程。

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